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Home > Notícias > Jurídicas > Construtora é responsável por perdas e danos derivados do atraso de entrega de apartamento

Construtora é responsável por perdas e danos derivados do atraso de entrega de apartamento


A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por unanimidade, considerou que há responsabilidade da Moraes Sampaio Construtora Ltda. por perdas e danos devido ao atraso da entrega de um apartamento e meio de um prédio a Ithamar Sampaio Fonseca. A Turma acolheu o recurso da construtora somente para afastar a incidência da multa por litigância de má-fé que havia sido imposta pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Ithamar moveu ação de reparação por perdas e danos movida contra a construtora. De acordo com os autos, os litigantes, que são irmãos, firmaram um contrato por meio do qual transferiram a propriedade de terrenos contíguos herdados de seus pais à construtora administrada pelo irmão, para neles ver construído prédio de apartamentos. Em pagamento, Ithamar receberia, em dação, a propriedade de um apartamento e meio ao término das obras. Na data acertada para a conclusão da edificação, contudo, verificou-se que esta não estava terminada, daí advindo prejuízos a Ithamar, pois impedida de usar os bens negociados e dispor deles.

A construtora ofereceu contestação e reconvenção à pretensão original. Contestou sustentando motivo de força maior a justificar o atraso da obra, em face da ocorrência de embargo do Poder Público por irregularidades na construção, que havia sido modificada durante o período de construção, de forma a quintuplicar o tamanho dos apartamentos.

Na reconvenção [ação pela qual o réu demanda o autor, no mesmo processo em que por este é demandado, para opor-lhe direito que lhe altere ou elimine a pretensão], alegou-se a necessidade de revisão do contrato, porque o acordado era a dação em pagamento de um apartamento e meio do prédio inicialmente planejado. Como as posteriores alterações no projeto fizeram com que cada apartamento passasse a ter área cinco vezes maior do que a original, a manutenção da relação contratual original pela dação em pagamento de um apartamento e meio sem respeito à proporção original de metragem causaria "locupletamento ilícito da recorrida".

Em primeira instância, o pedido foi julgado parcialmente procedente para condenar a construtora ao pagamento a Ithamar de indenização por perdas e danos, pela privação do uso dos imóveis, a ser fixada em liquidação, e improcedente o pedido de danos morais. Quanto à reconvenção, julgou o pedido procedente para determinar a revisão contratual entre as partes, de forma que a contraprestação de Ithamar fosse equiparada ao valor monetário do terreno transferido à construtora.

Na apelação, o Tribunal estadual deu provimento ao apelo de Ithamar e julgou prejudicado o da construtora. A análise do pedido de reconvenção foi, portanto, também julgada prejudicada diante da reforma da sentença, que atendeu praticamente todos os pontos pleiteados por Ithamar, mantendo-se, assim, a determinação de dação em pagamento de um apartamento e meio, com a metragem final da construção.

Inconformada, a construtora interpôs embargos de declaração com o objetivo de provocar a manifestação do Tribunal a respeito da existência de motivo de força maior como impedimento para a conclusão das obras, assim como da configuração de onerosidade excessiva motivadora da revisão contratual. Os embargos foram desprovidos e, por considerar presente o intuito protelatório, aplicou-se multa de 1% sobre o valor da causa e, em face da patente má-fé, outra multa de 10% sobre o valor da condenação.

No recurso especial, a construtora sustentou ser impossível a aplicação das multas, bem como ser indevida a condenação em perdas e danos pelo atraso na entrega dos imóveis, devido à ocorrência de força maior consistente no embargo da obra pela municipalidade e a necessidade de readequação dos termos contratuais.

Ao decidir, a relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o descaso da construtora quanto às normas municipais de construção, a partir da alteração do empreendimento, com a quintuplicação do tamanho dos apartamentos sem a respectiva licença da Prefeitura é, inclusive, confessada em suas razões de recurso especial. "Patente, portanto, a política adotada pela construtora, no sentido de apostar em uma falha na fiscalização da prefeitura para completar a obra da forma como bem lhe aprouvesse e em desrespeito às normas existentes, só se preocupando em cumpri-las quando e se a fiscalização assim o determinasse", disse.

Dessa forma, a ministra ressaltou que o embargo da obra era absolutamente previsível e, especialmente, evitável, se tivesse a construtora tomado postura diversa no transcorrer dos trabalhos. "É inviável sustentar-se a existência de força maior quando o fato ou ato o qual se pretende assim caracterizar tem origem na própria má-fé daquele que se verá beneficiado com a supressão de sua responsabilidade em face da extinção das antigas obrigações", afirmou.

Quanto à necessidade de revisão do contrato, a relatora disse que a questão esbarra no obstáculo da Súmula 5 do STJ, porque o Tribunal estadual, ao analisar o contrato, encontrou fundamento para sustentar que não há, ao contrário do que afirma a construtora, onerosidade alguma na avença, e que a valorização posterior dos imóveis já estava prevista e planejada desde o começo do empreendimento.

"O reconhecimento de tal circunstância, qual seja, a previsão contratual acerca da valorização dos apartamentos e da disciplina a ser seguida em face dessa circunstância, não pode dar ensejo à revisão contratual, pois descaracterizada a alegada onerosidade excessiva da prestação devida pela construtora, ora recorrente", prosseguiu a ministra.

A ministra Andrighi, entretanto, deu provimento ao recurso especial da construtora apenas para afastar a incidência da multa por litigância de má-fé.

Fonte: stj.gov.br


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